La inversión en bienes raíces en Estados Unidos puede ser una oportunidad muy atractiva. No obstante, también requiere una comprensión detallada de los impuestos en Estados Unidos aplicables. Esta guía está diseñada para proporcionar todos los detalles para los inversionistas, especialmente los extranjeros. Así que, si ya habías averiguado temas como el cap rate, sigue leyendo para obtener más información sobre invertir en este país.

Impuestos en Estados Unidos sobre bienes raíces

Invertir en bienes raíces en EE. UU. es una decisión financiera significativa que implica una variedad de impuestos. Acá aplican tanto los comunes como los menos conocidos. A continuación, te contamos todo con respecto a ellos para que logres una planificación fiscal efectiva.

Impuestos comunes en bienes raíces

Entre los principales, están:

  • Impuesto a la propiedad (property tax): este es quizás el más familiar para los dueños de bienes raíces. Se basa en el valor tasado de la propiedad y varía significativamente de un municipio a otro. Es importante revisar las tasas locales y entender cómo se calculan estas evaluaciones.

  • Impuesto de retención para extranjeros (FIRPTA): se retiene un 15% del precio de venta de las propiedades de los inversionistas extranjeros. Este es un mecanismo preventivo que busca asegurar el pago de impuestos sobre las ganancias de capital en la venta de bienes raíces.

  • Impuesto sobre las ganancias de capital: al vender una propiedad con beneficio, se debe pagar este impuesto. Para residentes, la tasa depende de cuánto tiempo se ha mantenido la propiedad. Así, las tasas son más bajas para propiedades mantenidas por más de un año. Para no residentes, el cálculo puede involucrar la aplicación del FIRPTA.

Impuestos no tan conocidos

Entre los impuestos en Estados Unidos no tan conocidos, se encuentran:

  • Impuesto sobre el uso y la ocupación (Occupancy Tax): en algunas ciudades, se impone un impuesto a los propietarios por el uso de la propiedad. Especialmente, si esta se utiliza para alquileres a corto plazo, como los ofrecidos a través de plataformas de vacaciones.

  • Special Assessment Tax: además del impuesto regular a la propiedad, los municipios pueden imponer evaluaciones especiales para financiar mejoras en infraestructuras locales que beneficien directamente a la propiedad. Por ejemplo, mejoras en calles, alcantarillado o iluminación.

  • Transfer Tax: algunos estados y localidades imponen un impuesto cuando la propiedad cambia de manos. La tasa puede variar bastante y usualmente se calcula como un porcentaje del precio de venta.

  • Documentary Stamp Taxes: en estados como Florida, se cobra un impuesto por documentos legales asociados con la venta de una propiedad. Esto incluye escrituras, hipotecas y notas de lote.

Condiciones específicas sobre los impuestos en Estados Unidos

Los inversionistas extranjeros deben prestar atención especial a ciertas normas fiscales:

  • Declaración de los ingresos por alquiler: los ingresos generados por propiedades alquiladas en EE. UU. deben reportarse al IRS. Incluso, si el propietario es un no residente.

  • Elección bajo el Artículo 871(d): los extranjeros pueden optar por tratar los ingresos de alquiler como si estuvieran efectivamente conectados con un comercio o negocio en EE. UU. Esto permite deducir gastos y pagar impuestos solo sobre los ingresos netos.

  • Estructuración de la propiedad: la forma en que se estructura la propiedad (por ejemplo, personalmente, a través de una corporación doméstica o una entidad extranjera) tiene implicaciones fiscales significativas. Esto incluye la exposición a impuestos de sucesiones y el FIRPTA.

¿Cómo calcular estos impuestos en Estados Unidos?

Para pagar impuestos en Estados Unidos, particularmente el impuesto a la propiedad, el monto se calcula con una fórmula sencilla. En el caso de Florida, primero hay que saber la valuación de la propiedad o assessed value.

Esta se obtiene de la diferencia entre el valor de mercado y los límites de valuación. Así pues, si tu casa está valuada en 300.000 dólares, pero tiene un límite de valuación de 40.000, entonces la valoración real será de 260.000 dólares (300.000 – 40.000).

Sabiendo esto, necesitas obtener el valor gravable o taxable value. Para eso, debes conocer todas las posibles exenciones de tu propiedad. En Florida, por ejemplo, una de las exenciones se da cuando el objetivo es financiar escuelas. Esta suele ser de 25.000 dólares. Entonces, su valor gravable real ahora sería 235.000 (valuación anterior de 260.000 – exención de 25.000). La buena noticia es que hay todo tipo de exenciones que pueden suavizar los impuestos en Estados Unidos.

Finalmente, el valor gravable se multiplica por el llamado millage rate. Esta es la tarifa local para calcular impuestos sobre propiedades. En el caso de Florida, el promedio es de 0,98% (H&R Block, 2021). Así, la carga tributaria o taxliability final para los impuestos inmobiliarios escolares es de 2303 dólares.

¿Cómo es la fórmula final?

Esta es la fórmula final de acuerdo con el Departamento de Ingresos de Florida (s. f.):

  • Paso 1: valuación de la propiedad = valor de mercado – límites de valuación (assessed value = just value – assessment limits).

  • Paso 2: valor gravable = valuación de la propiedad – exenciones (taxable value = assessed value – exemptions).

  • Paso 3: carga tributaria total = valor gravable x millage rate (total tax liability = taxable value x millage rate).

Vale la pena mencionar que los impuestos en Estados Unidos a la propiedad se pagan cada año en noviembre. Sin embargo, el proceso para obtener exenciones comienza el mismo mes y el último plazo para pago sin multa es el 31 de marzo.

Invierte en Miami teniendo en cuenta todos los impuestos

Invertir en bienes raíces en Estados Unidos ofrece muchas oportunidades. A la vez, implica responsabilidades fiscales complejas, especialmente para los extranjeros. Comprender estos impuestos no solo te ayuda a cumplir con la ley, sino que también maximiza las ganancias de tus inversiones.

Te recomendamos consultar con un experto fiscal que entienda las particularidades de los impuestos en Estados Unidos y las necesidades específicas de los inversionistas extranjeros. Y si estás considerando invertir en Miami (por ejemplo, en Homestead) y necesitas más información, no dudes en explorar nuestras oportunidades de inversión.

Referencias bibliográficas

Cortés, Z. (2021, 21 de diciembre). Soltero, casado o jefe de familia: ¿Qué estado civil paga menos impuestos? Telemundo 47. https://www.telemundo47.com/historias-destacadas/soltero-casado-o-jefe-de-familia-que-estado-civil-paga-menos-impuestos/2242793/

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