Si tienes en mente invertir en bienes raíces en Estados Unidos desde el extranjero, necesitas conocer la ley FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act). Esta legislación fiscal ayuda significativamente a tu rentabilidad, sobre todo si no resides en el país y planeas vender, transferir o donar una propiedad en el territorio estadounidense.

A continuación te explicaremos en qué consiste y cómo afecta tus transacciones inmobiliarias. También analizaremos qué excepciones existen y de qué forma puedes optimizar tu inversión cumpliendo con todas las obligaciones tributarias.

¿Qué es FIRPTA y cómo afecta a los inversionistas extranjeros?

Es una ley federal creada en 1980 para regular la venta de bienes inmuebles en EE. UU. por parte de extranjeros. Su origen se relaciona con el aumento en la adquisición de tierras por inversionistas internacionales. Previo a esta disposición, las responsabilidades fiscales se cumplían en contadas ocasiones (National Association of Realtors, 2023).

Antes de invertir en Estados Unidos, asegúrate de conocer las normativas que rigen el proceso. Esto aplica tanto si tu objetivo es aplicar a una visa E2 como si solo deseas diversificar tu portafolio financiero. La ley obliga al comprador a retener un porcentaje del precio de venta si el vendedor no es residente.

Cabe destacar que dicha legislación es aplicable en todo el territorio estadounidense. Su omisión o incumplimiento puede generar sanciones importantes. Esto es relevante si el titular del bien no posee residencia permanente (Internal Revenue Service, 2024).

Transacciones sujetas a FIRPTA: no solo aplica a la venta

Existe una creencia generalizada de que dicha disposición sólo aplica a la venta de propiedades, pero en realidad abarca otras formas de enajenación de intereses inmobiliarios, como intercambios, liquidaciones, donaciones y transferencias.

FIRPTA es una excepción al tratamiento fiscal para extranjeros en EE. UU. Cualquier ganancia por transferencia de intereses inmobiliarios se trata como ingreso “efectivamente conectado” a actividades comerciales en el país. Por lo tanto, está sujeta al impuesto sobre la renta.

La ley describe que los siguientes son los principales activos inmobiliarios (Ramírez, 2024):

  • Propiedades físicas en Estados Unidos y las Islas Vírgenes.
  • Algunas acciones de corporaciones inmobiliarias estadounidenses.
  • Participaciones en empresas con intereses inmobiliarios en Estados Unidos.
  • Ganancias de capital por apreciación de bienes raíces.
  • Derechos para adquirir propiedades en EE. UU.

De esta manera, la legislación estipula con claridad que su alcance trasciende de las ventas tradicionales.

Retención FIRPTA: ¿qué porcentaje aplica en transacciones?

Cuando se realiza una transacción inmobiliaria en EE. UU., el comprador debe transferir al Gobierno el 15 % del valor acordado. Esta suma se considera como un adelanto de los impuestos en Estados Unidos sobre la ganancia obtenida.

Cabe destacar que el monto puede no coincidir con el impuesto final. En el caso de que resulte superior, el contribuyente tiene derecho a pedir la devolución. En este caso, debe presentar su declaración ante la autoridad fiscal estadounidense competente.

Por ejemplo, si una persona vende una propiedad por USD 400.000, deberá entregar al comprador USD 60.000 (el 15 %) para que este los transfiera al Gobierno. Si al final se paga menos impuestos de los retenidos, puede recuperar la diferencia en el momento de su declaración.

Existen algunas excepciones que están definidas dentro del marco de la FIRPTA:

  • Compradores de propiedades residenciales con un valor inferior a USD 300.000.
  • Vendedores que sean fondos de pensiones extranjeros cualificados.

Lo cierto es que hay que conocer bien el mercado inmobiliario y todas las implicaciones fiscales antes de llevar a cabo una transacción de este tipo (Internal Revenue Service [IRS], 2024a).

Estrategias para reducir el impacto fiscal de FIRPTA

Para disminuir el impacto fiscal se pueden implementar varias estrategias:

  • Estructuración de la propiedad. Se trata de utilizar sociedades de responsabilidad limitada (LLC) o corporaciones estadounidenses para reducir la retención.
  • Tratados fiscales. Algunos acuerdos ayudan a evitar que pagues impuestos dos veces sobre la misma venta.
  • Planificación sucesoral. Se pueden evitar transferencias sujetas a FIRPTA por herencia o donación.
  • Certificado de retención reducida. Llena el Formulario 8288-B para disminuir el monto a transferir al gobierno antes del cierre de la venta.
  • Deducciones. Incluye mejoras, gastos notariales y comisiones de venta para aminorar la ganancia neta gravable.

Una manera de optimizar tu estrategia financiera consiste en buscar la ayuda de expertos en materia tributaria internacional. Podrás tomar buenas decisiones si investigas y comprendes cómo calcular la rentabilidad de tu inversión.

Ejemplos prácticos y recomendaciones para inversionistas

Supongamos que una familia adquiere un departamento en Miami por USD 450.000 como inversión para renta turística. Pasados cuatro años decide venderlo por USD 600.000. Como no es residente, la normativa exige retener el 15 %, es decir, USD 90.000.

Sin embargo, con una planificación adecuada y una declaración oportuna de impuestos puede recuperar parte del dinero si su ganancia neta es menor. En tal sentido, surge la necesidad de evaluar si conviene mantener la inversión más tiempo o vender. Cada caso es único y merece una revisión minuciosa de los objetivos financieros y las implicaciones tributarias.

Asimismo, te recomendamos no improvisar. Cada paso que des en el proceso de compra, venta o transferencia, en especial en operaciones relacionadas con casas en Miami Beach u otras ciudades, debe considerar la ley FIRPTA desde el inicio. Si lo haces después te puede salir más costoso. Si no conoces bien el tema es preferible buscar a especialistas que dominen el mercado inmobiliario estadounidense y la legislación tributaria (Funds Society, 2024).

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El respaldo que requieres para invertir sin riesgos

Sea que estés comprando tu primera casa en Miami o diversificando tu portafolio, necesitas el acompañamiento adecuado. FIRPTA no tiene que ser un obstáculo para lograr tus objetivos.

Nuestra prioridad eres tú. Tenemos una meta clara: brindar tranquilidad, claridad y resultados medibles. Si estás listo para dar el siguiente paso, infórmate, planifica con antelación y deja que los expertos te guíen.Visita PFS Realty y descubre todo lo que podemos hacer por ti. Recuerda que el acceso a oportunidades inmobiliarias en Estados Unidos está en tus manos.

Referencias Bibliográficas

Funds Society. (2024, 1 de mayo). Cuáles son las oportunidades fiscales para inversores internacionales al comprar inmuebles en EE.UU. https://www.fundssociety.com/es/noticias/normativa/las-oportunidades-fiscales-para-los-inversores-internacionales-al-comprar-inmuebles-en-ee-uu/

Internal Revenue Service [IRS]. (2024a, 26 de agosto) Excepciones a la retención de FIRPTA. https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/exceptions-from-firpta-withholding

Internal Revenue Service [IRS]. (2024b, 15 de octubre). Retención de FIRPTA. https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/firpta-withholding

National Association of Realtors. (2023, 20 de julio). Ley de Impuestos Federales/Inversión Extranjera en Bienes Raíces (FIRPTA). https://www.narfocus.com/publication-issue/view/2023-07-20-federal-tax-foreign-investment-in-real-property-tax-act-firpta

Ramírez, D. (2024, 6 de junio). La inversión en bienes raíces en Estados Unidos mantiene su atractivo entre los latinoamericanos. América Economía. https://www.americaeconomia.com/negocios-e-industrias/la-inversion-en-bienes-raices-en-estados-unidos-mantiene-su-atractivo-entre