El método BRRRR, acrónimo de Buy (Comprar), Rehab (Rehabilitar), Rent (Alquilar), Refinance (Refinanciar) y Repeat (Repetir), es una estrategia de inversión inmobiliaria. La misma permite a los inversores multiplicar su capital inicial a través de la compra y mejora de propiedades para su alquiler y refinanciación.
Esta estrategia es especialmente atractiva por su capacidad para reciclar el mismo capital inicial en múltiples proyectos. De esta manera, se logran maximizar los retornos sobre la inversión. Si ya te habías interesado en temas como el home staging o el cap rate, sigue leyendo. ¡Esto te gustará!
Todo lo que debes saber sobre el método BRRRR
La estrategia BRRRR en bienes raíces, que significa “Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat” (Comprar, Rehabilitar, Rentar, Refinanciar, Repetir), es una popular táctica de inversión utilizada por muchos inversores para crecer en el ámbito inmobiliario. Aquí te detallamos los cinco pasos básicos de esta estrategia:
Comprar (Buy)
El primer paso es comprar. Implica identificar una propiedad subvaluada o que necesite reparaciones significativas. Los inversores expertos buscan oportunidades en zonas con alta demanda de alquiler, donde el precio de compra sea inferior al valor de mercado debido a su estado actual.
Es esencial realizar un análisis exhaustivo del mercado y considerar los impuestos en Estados Unidos que podrían influir en la rentabilidad de la inversión. Además, es crucial evaluar el potencial de apreciación de la propiedad para asegurar una buena inversión inicial.
Método BRRRR: rehabilitar (Rehab)
Una vez adquirida la propiedad, el siguiente paso es su rehabilitación. Esta fase va más allá de simples reparaciones. Al fin y al cabo, puede incluir una remodelación completa para modernizar la propiedad y hacerla atractiva para futuros inquilinos. ¡Aquí le das un valor agregado!
Es vital mantener un control riguroso del presupuesto y priorizar las mejoras que incrementen el valor del inmueble de manera significativa. Este paso es elemental para mitigar los riesgos de inversión, pues una mala gestión puede resultar en sobrecostos que erosionen los márgenes de ganancia.
Rentar (Rent)
Tras la rehabilitación, el objetivo es rentar la propiedad a inquilinos fiables. Este paso no solo genera ingresos pasivos, sino que también establece un flujo de efectivo que ayuda a cubrir los gastos operativos y la hipoteca. Se recomienda implementar un proceso riguroso de selección de inquilinos para asegurar la estabilidad y confiabilidad de los ingresos.
Además, una buena gestión de la propiedad es esencial para mantener su valor y asegurar la satisfacción del arrendatario. Si lo aplicas adecuadamente, vas a poder minimizar las vacancias, maximizando la rentabilidad. Así que no te olvides de tenerlo en cuenta.
Método BRRRR: refinanciar (Refinance)
Una vez que la propiedad ha sido mejorada y está generando ingresos, se busca refinanciar el préstamo inicial. El objetivo de este paso es obtener un préstamo con mejores condiciones, reflejando el aumento en el valor de la propiedad gracias a las mejoras realizadas.
Esto permite liberar parte del capital invertido y utilizarlo para nuevas inversiones. Este paso puede implicar ciertos riesgos, como el ajuste de tasas de interés y la aprobación de préstamos, lo que requiere un análisis cuidadoso y una buena planificación financiera.
Repetir (Repeat)
El último paso es replicar este proceso con nuevas propiedades. La capacidad de repetir este ciclo es lo que hace que la estrategia BRRRR sea tan poderosa. Utilizando los conocimientos adquiridos y el capital recuperado de la refinanciación, puedes expandir tu portafolio inmobiliario rápidamente.
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En otras palabras, puedes aplicar las mismas técnicas para maximizar los retornos. Esto ya dependerá de tu capacidad de inversión y el deseo que tengas de seguir explorando nuevas oportunidades. No obstante, si te ha funcionado, tal vez quieras implementarlo.
Las ventajas del BRRRR sobre otras estrategias
A continuación, verás por qué puede ser una buena alternativa para invertir en el sector inmobiliario:
Reciclaje de capital
Se diferencia notablemente de estrategias de compra y mantenimiento tradicionales. Allí, el capital queda inmovilizado en la propiedad durante un periodo extenso. En cambio, este método permite a los inversores reciclar su capital inicial. Después de la fase de refinanciación, los inversores pueden recuperar una parte sustancial del capital invertido. Luego, pueden reutilizarlo para financiar nuevas adquisiciones.
Esto maximiza la eficiencia del uso del capital y permite escalar operaciones sin la necesidad de incrementar significativamente el capital externo. Por ejemplo, en la compra tradicional, el capital se recupera principalmente a través de flujos de efectivo de rentas o hasta la venta del inmueble. Esto puede limitar la capacidad de crecimiento rápido del portafolio de inversiones.
Valor añadido en el BRRRR
Mediante la rehabilitación de propiedades, los inversores pueden incrementar significativamente el valor de las propiedades. Este aumento en el valor no solo mejora las opciones de refinanciamiento. En realidad, eleva los ingresos potenciales de alquiler.
Este enfoque activo en añadir valor es central en la estrategia y permite generar un retorno sobre la inversión (ROI) más alto. Así, estrategias como la compra para alquiler no siempre implican mejoras significativas en la propiedad. Esto puede resultar en un menor incremento en el valor de la propiedad. Por ende, en menor apalancamiento financiero y menores tasas de retorno.
Minimización de riesgos
La refinanciación se hace después de aumentar el valor de la propiedad. Esto puede permitir condiciones de préstamo más favorables y una reducción en el ratio de préstamo a valor (LTV). De esta manera, con el BRRRR se puede reducir notablemente el riesgo de estar sobreapalancado.
En cambio, otras estrategias pueden requerir mantener altos niveles de deuda en relación al valor de la propiedad. De este modo, se puede incrementar el riesgo financiero. Especialmente, si el mercado toma un giro negativo.
Entonces, ¿qué esperas? Anímate a invertir en Miami teniendo en mente todo sobre el método BRRRR. Si se adapta a ti, puede ser excelente para adentrarte en el mercado de bienes raíces de Estados Unidos.
Referencias bibliográficas
Esajian, J. (s.f.). The BRRRR Method in Real Estate Explained. Fortune Builders. https://www.fortunebuilders.com/brrrr-strategy/
Patoka, J. (2023, 1 de diciembre). BRRRR Method: What Is It And How Does It Work? Forbes. https://www.forbes.com/advisor/mortgages/real-estate/brrrr-method/
Woodward, E. (2024, 23 de febrero). The BRRRR method: What it means and what it stands for. Bankrate. https://www.bankrate.com/real-estate/brrrr-method-in-real-estate/